Опубликовано

Рынок для избранных: эксперты рассказали, как выглядит сегмент загородной недвижимости дороже 1 млрд рублей

На вторичном рынке загородной недвижимости Московской области сегодня экспонируется всего 57 домовладений стоимостью свыше 1 млрд рублей, что формирует крайне узкий и эксклюзивный сегмент предложения. По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, средняя стоимость лота составляет 1,82 млрд рублей, а средневзвешенная цена квадратного метра достигает 359,6 тыс. рублей.

Самым дорогим предложением в экспозиции является коттедж с отделкой в поселке Жуковка-3 стоимостью 4,2 млрд рублей. Площадь дома составляет 3 391 кв. м, площадь земельного участка — 130 соток. В целом сегмент характеризуется крупноформатными лотами: средняя площадь дома достигает 1 867 кв. м, а средний размер участка — 71,4 сотки.

Архитектурная структура предложения отражает текущие предпочтения покупателей в ультрапремиальном сегменте и отражает устойчивый тренд на статусные, визуально выразительные и концептуальные решения. Основную долю экспозиции занимают домовладения в стиле неоклассика (40%). Существенную часть формируют объекты в стиле современного минимализма (32%) и дворцового барокко (26%), тогда как классическая архитектура представлена лишь в 2% случаев.

География предложения демонстрирует выраженную концентрацию в традиционно престижных направлениях Подмосковья. Абсолютный лидер — Рублево-Успенское шоссе, на которое приходится 86% всей экспозиции (49 объектов). По 7% предложения (по 4 лота) сосредоточено на Новорижском и Минском шоссе.

На уровне отдельных поселков самую большую долю предложения аналитики жилого направления CORE.XP фиксируют в Жуковке (8%). Существенная часть лотов также представлена в Жуковке-21, Садах Майендорф, Николино и Барвихе-21 — по 7% в каждом. В Агаларов Эстейт и Раздорах-2 сосредоточено по 5% предложения. Таким образом, наиболее дорогой объем вторичного загородного рынка сконцентрирован в ограниченном числе знаковых и самых востребованных у покупателей локаций между Рублево-Успенским и Новорижским шоссе с удаленностью не более 30 км от МКАД.

Отдельной характеристикой сегмента является высокий уровень готовности объектов. Подавляющее большинство домовладений (88%) предлагается с отделкой, лишь 12% лотов экспонируется без нее — преимущественно это дома 2023–2024 гг. постройки.

«Сегмент вторичной загородной недвижимости Подмосковья стоимостью свыше 1 млрд рублей фактически представляет собой закрытый рынок с ограниченным числом эксклюзивных лотов и значительной степенью территориальной концентрации. В этом бюджете покупатель ориентирован не столько на престижную локацию и масштаб объекта, сколько на максимально готовый к заселению продукт с безупречной архитектурной концепцией, эстетикой и повышенным уровнем комфорта. Именно поэтому мы видим доминирование лотов с отделкой и устойчивый спрос на наиболее статусные направления, прежде всего Рублево-Успенское шоссе, где сформирована основная часть предложения», — отмечает Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

Опубликовано

Смещение в «премиум», сокращение предложения и рост цен: начало апреля на рынке новостроек «старой» Москвы

На первичном рынке жилой недвижимости в границах «старой» Москвы на начало апреля 2026 года сохраняется устойчивая тенденция к сокращению объема предложения в строящихся проектах (без учета программы реновации). По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, общий объем реализуемой площади составил 1,95 млн кв. м, снизившись на 4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом количество экспонируемых лотов сократилось более существенно — на 11%, до 31 тыс. единиц, что отражает структурные изменения в предложении, прежде всего за счет сокращения доли комфорт-класса на 7 п.п. год к году.

На фоне ограниченного предложения рынок демонстрирует структурный рост цен. Средневзвешенная стоимость квадратного метра на начало апреля 2026 года достигла 828 тыс. руб., став больше на 20% в годовом выражении и на 2% с начала года. Наиболее заметный прирост зафиксирован в комфорт-классе, где увеличение составило 21% год к году. В бизнес-классе рост составил 19%, в премиум-классе — 7%, а в делюкс-классе — 5%.

Средняя площадь лота в объеме предложения по всем сегментам за год на 7% и составила 63 кв. м. Наибольший прирост отмечен в комфорт-классе — с 44 до 48 кв. м (+9% г/г), в бизнес-классе показатель увеличился на 4%, с 55 до 57,5 кв. м. В премиум-сегменте средняя площадь лота осталась на уровне 88 кв. м, тогда как в делюкс-классе зафиксировано незначительное — на 1%.

Продолжается снижение доли апартаментов: на начало апреля 2026 года она составила 9% от общего объема предложения, сократившись на 3 п.п. год к году.

В структуре предложения по типологии доминируют компактные форматы: студии и однокомнатные квартиры занимают 42% рынка. Существенную долю также составляют двухкомнатные лоты — 35%. На трехкомнатные квартиры приходится 18%, а на многокомнатные форматы (четыре и более комнат) — 5%.

С точки зрения формата отделки на начало апреля 2026 года преобладают предложения без отделки — их доля достигает 63%. Лоты с предчистовой отделкой занимают 18%, с чистовой — 19%.

Территориально наибольшая концентрация предложения сохраняется в Южном административном округе, на который приходится 19% экспонируемого объема. Далее следуют Западный административный округ (16%), а также Северный и Северо-Западный округа — по 13% соответственно.

Среди отдельных проектов, экспонируемых на рынке первичной жилой недвижимости в границах «старой» Москвы по состоянию на начало апреля 2026 года, максимальный объем реализуемой площади аналитики жилого направления CORE.XP фиксируют в проекте «Остров» в СЗАО — 59 тыс. кв. м. Второе место занимает проект «Веер» в ЗАО (40 тыс. кв. м), третье — «Сити Бэй» в СЗАО с показателем 36 тыс. кв. м.

Отдельно аналитики жилого направления CORE.XP отмечают активность девелоперов в марте 2026 года. В этот период стартовали продажи в новых корпусах сразу нескольких проектов, включая «Нарвин», «Событие», «Остров», «Преображенская площадь» и «Северный Порт — Береговые кварталы». Одновременно рынок пополнился новыми премиальными проектами, среди которых «Дом Соболева», «Магнум Соло», «Мастерс», «Муза», «Резиденции Воронцова» и «Тессинский 5», а также проект бизнес-класса «Стоун Блик».

«В начале апреля 2026 года на рынке новостроек старой Москвы мы наблюдаем системное сокращение объема предложения на фоне ограниченного вывода новых объемов, что формирует устойчивый ценовой рост практически во всех сегментах. При этом происходит заметная трансформация структуры предложения: укрупнение средней площади лота и постепенное смещение в сторону более дорогих классов жилья, что отражает изменение как девелоперских стратегий, так и ожиданий покупателей, для которых все большую роль играет качество продукта и локации», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

Опубликовано

Ленобласть: рынок аренды загородных домов

По данным аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», в марте на рынке аренды загородных домов в Ленобласти (постройки от 1995 г.) представлено 440 лотов. Эксперты отмечают, что большая часть находится на трех направлениях: Нарва – 23,6% (104 предложения), Сортавала – 22,5% (99 предложений) и Приморское – 14,1% (62 предложения).

Меньше всего предложений на ЗСД (Западный скоростной диаметр), Санкт-Петербург — Большая Ижора и Киевское – по 2,3% (по 10 предложений).

Средняя цена аренды домов составляет 131,3 тыс. руб./мес при средней площади дома 143,7 кв.м.

Наиболее дорогими направлениями в Ленинградской области являются Скандинавское – 274 тыс. руб./мес., Приморское – 197,3 тыс. руб., Сортавала – 159,9 тыс. руб.

Минимальная стоимость долгосрочной аренды представлена на Московском (М-10), Киевском и Нарва – от 71,1 до 83,9 тыс. руб.

Минимальная цена аренды:15 тыс. руб./мес, 1 этажный дом, площадью 50 кв.м., по шоссе Нарва, 25 км от КАД

Опубликовано

Загородный рынок Подмосковья: дефицит доступных лотов, рост цен и смена структуры спроса

Эксперты жилого направления CORE.XP проанализировали структуру предложения на первичном рынке загородной недвижимости Московской области в сегментах бизнес- и премиум-класса и зафиксировали заметное сокращение объема экспозиции при одновременном росте цен.

На начало марта 2026 года общий объем предложения домовладений составил 548 лотов, снизившись на 21% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом география экспозиции остается устойчивой: наибольшая доля предложения сосредоточена на западном направлении — 31%. Далее следуют северо-западное направление с долей 24% и юго-западное — 22%.

На фоне сокращения общего объема экспозиции на рынке фиксируются существенные структурные изменения. Доля премиального сегмента увеличилась до 39% (+21 п.п.), тогда как доля бизнес-класса снизилась до 61% (-21 п.п.). Смещение структуры предложения связано прежде всего с быстрым вымыванием доступных лотов.

Средневзвешенная цена 1 кв. м на первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья в сегментах «бизнес» и «премиум» достигла 314 тыс. руб., увеличившись на 32% год к году. Рост показателя аналитики жилого направления CORE.XP в большей степени связывают с вымыванием наиболее доступных по цене лотов из экспозиции, чем с изменением качественной структуры рынка.

В сегменте бизнес-класса средняя площадь коттеджей практически не изменилась и составила 226 кв. м (-1% год к году). Цена за «квадрат» выросла до 238 тыс. руб. (+41% год к году), а средний бюджет предложения коттеджей стал больше на 8% и достиг показателя 41,2 млн руб. Максимальная концентрация предложения в данном сегменте приходится на Варшавское шоссе (27%), далее следуют Дмитровское (12%) и Пятницкое шоссе (11,5%).

В премиальном сегменте наблюдается тренд на оптимизацию площадей: средняя площадь домовладений за год сократилась на 16% и составила 410 кв. м. Средневзвешенная цена 1 кв. м выросла до 444 тыс. руб. (+15% год к году), в то же время средняя стоимость домовладения снизилась до 182,2 млн руб. (-3% год к году). Лидерство сохраняет Новорижское шоссе, где представлено 35% предложения. Значительный объем также сосредоточен на Ильинском (14%) и Дмитровском шоссе (13,5%).

Изменения затронули и параметры земельных участков. В бизнес-классе средняя площадь участка увеличилась на 6% — до 8,7 сотки. В премиум-сегменте, напротив, площадь участков сократилась на 15% — до 15,4 сотки.

Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP: «Сокращение объема предложения на фоне роста цен за счет вымывания наиболее доступных лотов формирует новую структуру первичного рынка загородной недвижимости Московской области в сегментах бизнес- и премиум-класса. Мы видим смещение в сторону премиального сегмента и тренд на оптимизацию — покупатели отказываются от избыточных площадей в пользу более функциональных и продуманных домов. При этом западные направления Подмосковья продолжают удерживать статус ключевых точек концентрации спроса и предложения».

Алексей Годованец, управляющий партнер MR (девелопер семейного природного кластера «МЫС»): «Тренд на оптимизацию площадей в премиальном сегменте — это не просто экономия, а переход к осознанному потреблению и функциональности. Сегодня покупатель готов поступиться избыточными квадратными метрами дома в пользу качества окружающей среды и доступа к сервисам. Мы видим, что ликвидность загородного объекта теперь во многом зависит от инфраструктурного наполнения: современный клиент выбирает не только приватность коттеджа, но и возможность в шаговой доступности получить услуги городского уровня — от профессионального спорта до качественного образования. В условиях дефицита предложения на ключевых направлениях Подмосковья именно такие мультиформатные проекты, где архитектурная эстетика дополнена развитой экосистемой, будут диктовать рыночные стандарты в ближайшие годы».

Опубликовано

«Метриум»: В Москве продают все меньше «однушек», а цены на них растут

За год предложение однокомнатных квартир на столичном рынке новостроек сократилось на 21%, однако динамика в различных сегментах оказалась противоположной, подсчитали аналитики компании «Метриум». При этом средняя стоимость компактного жилья увеличилась во всех классах, а максимальный рост цен на однокомнатные квартиры зафиксирован в массовом сегменте – плюс 34% за год.

Массовый сегмент

В массовом сегменте число однокомнатных квартир в продаже снизилось до 3,9 тыс., что на 47% уступает показателю прошлого года. Студий в этом классе стало меньше на 63% (1,7 тыс.), двухкомнатных – на 41% (3,5 тыс.), трёхкомнатных – на 26% (1,2 тыс.). При этом количество лотов с четырьмя и более комнатами увеличилось на 12% – до 96 единиц

При этом в массовом сегменте средняя стоимость однокомнатной квартиры увеличилась на 34% – с 13,5 до 18,1 млн рублей. Это максимальный рост среди всех классов. «Квадрат» в массовой однокомнатной квартире подорожал с 352 тыс. рублей до 466 тыс. рублей. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры – 6,6 млн рублей (32 кв. м), максимальная – 26 млн рублей (38,2 кв. м).

«Рост цен объясняется эффектом низкой базы и повышенным спросом на самые доступные форматы жилья в условиях ипотечного льготирования в первой половине 2025 года, – комментирует Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Новых проектов выходит мало, а наиболее доступные и ликвидные лоты вымываются с рынка в первую очередь. В этой ситуации покупателям стоит обратить внимание на те комплексы, где сохраняется действительно широкий выбор планировок, включая как компактные варианты для инвестиций, так и более просторные решения для семейного проживания. Например, в нашем проекте «Первый Рязанский» представлены разные форматы однушек, что позволяет подобрать вариант под любой бюджет и задачи, не переплачивая за неоправданный метраж».

Бизнес-класс

В бизнес-классе падение предложения однокомнатных квартир оказалось наименее выраженным среди всех сегментов. Сейчас покупателям доступно 8 тыс. таких лотов – это всего на 10% меньше, чем год назад. Студий в этом классе, напротив, стало значительно меньше: их количество сократилось на 32% (до 2,2 тыс.). Двухкомнатные квартиры показали рост на 14% (до 7,4 тыс.), трёхкомнатные – на 5% (до 2,9 тыс.), а многокомнатные прибавили 35% (до 466 лотов).

Цена квадратного метра в однокомнатных лотах в бизнес-классе поднялась на 19%: с 471 тыс. до 561 тыс. рублей. Средний бюджет покупки вырос более сдержанно – на 13%, с 21,8 до 24,6 млн рублей. Такое расхождение связано с изменением структуры предложения: на рынке стало больше компактных однушек, что сдерживало рост средней стоимости лота. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры – 11,4 млн рублей (34,7 кв. м), максимальная – 52,2 млн рублей (41,7 кв. м).

«Бизнес-класс демонстрирует наиболее устойчивую динамику предложения среди всех сегментов, – комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (девелопер комплексов «Намёткин Тауэр» и «ЭВОПАРК Сокольники»). – Однокомнатные квартиры в бизнес-классе по-прежнему остаются универсальным продуктом: их покупают как для собственного проживания, так и для последующей сдачи в аренду или перепродажи. Это сейчас особенно актуально в связи с ростом арендных ставок и спроса на аренду квартир. Даже на фоне увеличения среднего бюджета до 24,6 млн рублей интерес не ослабевает. В проекте «Намёткин Тауэр» представлены десятки вариантов планировок однокомнатных лотов – от функциональных студийных решений до просторных евроформатов. Это позволяет закрывать любые запросы клиентов в условиях сужающегося выбора на рынке».

Премиум-класс

Премиум-сегмент стал единственным на рынке, где предложение однокомнатных квартир выросло. Количество однокомнатных квартир здесь увеличилось на 13% и достигло 2,2 тыс. Студий в продаже стало на 32% больше (420 лотов), двухкомнатных – на 8% (2,4 тыс.), а многокомнатных – на 44% (523). При этом трёхкомнатные квартиры в этом классе, напротив, показали снижение на 8% (до 1,3 тыс.).

В то же время квадратный метр в однокомнатных квартирах подорожал на 24% – с 713 тыс. до 883 тыс. рублей. Средняя стоимость лота увеличилась на 28% и достигла 43,8 млн рублей против 34,3 млн годом ранее. Опережающий рост бюджета относительно цены метра говорит о выходе в продажу более просторных вариантов в этом классе. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры – 19,8 млн рублей (30,5 кв. м), максимальная – 85 млн рублей (59,6 кв. м).

«Рост числа однокомнатных квартир в премиум-классе на фоне общего сжатия рынка выглядит вполне объяснимым, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК «Преображенская площадь»). – В премиальном сегменте формат «однушки» давно перестал ассоциироваться с компактным и стеснённым жильём. Сегодня это полноценные просторные резиденции с продуманной эргономикой, часто с возможностью свободной планировки, когда покупатель сам определяет количество комнат и конфигурацию пространства. Именно поэтому средняя стоимость лота здесь растёт быстрее цены метра: на рынок выходят более масштабные и дорогие варианты. Например, в нашем проекте «Преображенская площадь» квартиры с одной спальней достигают 68,5 кв. м – это очень просторная квартира с большой спальней и зоной кухни-гостиной. Такой формат соответствует планировкам «однушек» элитных проектов».

Элитный сегмент

В элитном классе число однокомнатных лотов выросло 22% и сейчас составляет всего 445 квартир. Студий в этом сегменте практически не осталось (5 вариантов, что на 80% меньше, чем год назад), двухкомнатных квартир стало меньше на 6% (до 551). При этом трёхкомнатные квартиры прибавили 7% (до 590), а вот многокомнатные, напротив, потеряли 29% (до 421).

Элитные однокомнатные квартиры продемонстрировали наибольший абсолютный прирост цены. Квадратный метр здесь вырос на 22% – с 1,75 млн до 2,13 млн рублей. Средняя стоимость лота поднялась на 29% и составила 153,6 млн рублей против 118,8 млн год назад. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры – 41,8 млн рублей (35,7 кв. м), максимальная – 203 млн рублей (73 кв. м).

«На рынке элитной недвижимости такого понятия, как «однушка», не существует, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Мы говорим «квартира с одной спальней». Также можем называть это «пиджачной квартирой» или студией. Причем студии – это не стандартный формат для элитной недвижимости, а скорее исключение из правил (1-2 квартиры в проекте). А варианты жилья с одной спальней встречаются чаще. Как правило, площадь таких квартир начинается от 60 кв. м и для них обязательно наличие отдельной спальни. Есть расхожее мнение, что это жилье для одного человека (например, для IT-специалиста 30-40 лет). Это совсем не так. В элитном сегменте квартиру с одной спальней покупают прежде всего под конкретную задачу: замена дорогому гостиничному номеру или удобная локация на время обучения ребенка рядом с университетом. Ей может пользоваться как один человек, так и члены семьи, если у них есть такая необходимость. Такие квартиры не всегда используются для постоянного проживания. Чаще это некий support (поддержка), дополнение к портфелю недвижимости, которым владеют обеспеченные клиенты».

фото: «Метриум»: В Москве продают все меньше «однушек», а цены на них растут

Опубликовано

Первичный рынок «старой» Москвы на начало марта 2026 года: сокращение объема предложения и рост цен во всех сегментах

По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, на начало марта 2026 года на первичном рынке жилой недвижимости в границах «старой» Москвы (без учета программы реновации) зафиксировано снижение объема предложения. Объем реализуемой площади в строящихся объектах составил 1,9 млн кв. м, что на 12% ниже показателя начала марта прошлого года. Совокупное снижение предложения от застройщиков по строящимся и готовым объектам достигло 5% год к году. Текущая динамика обусловлена вымыванием ликвидных лотов и сокращением объемов нового строительства.

При этом на фоне снижения объема экспозиции эксперты отмечают рост средневзвешенной цены в строящихся проектах. На начало марта 2026 года этот показатель составил 810 тыс. руб., став больше на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 1% относительно января 2026 года. Наибольшее увеличение средневзвешенной цены наблюдается в комфорт-классе (+20% год к году). В бизнес-классе рост составил 18%, в премиум- и делюкс-сегменте — на 11% и 8% соответственно.

Средняя площадь лота в объеме предложения строящихся объектов выросла в среднем на 6% год к году по всем сегментам. Максимальный прирост отмечен в комфорт-классе (+11%), в делюкс-сегменте показатель вырос на 4%, в бизнес-классе — на 3%. В премиум-классе, напротив, средняя площадь сократилась на 2% год к году.

Структура предложения продолжает смещаться в сторону квартир: их доля достигла 92% (+4 п.п. год к году), тогда как доля апартаментов сократилась до 8% (-4 п.п. год к году). Самую большую долю в объеме предложения на начало марта 2026 года занимают студии и однокомнатные лоты — 42%. Двухкомнатные лоты формируют 35%, на трехкомнатные приходится 18%, на многокомнатные — 5%. Значительная часть предложения экспонируется без отделки — 62%. Доля лотов с предчистовой отделкой составляет 17%, с чистовой — 21%.

В разрезе административных округов максимальный объем предложения аналитики жилого направления CORE.XP фиксируют в ЮАО (18%). Далее следуют ЗАО (15%), а также СЗАО и САО, на которые приходится по 13% рынка.

Среди проектов, экспонируемых на рынке новостроек в границах «старой» Москвы на начало марта 2026 года, наибольший объем реализуемой площади представлен в проекте «Остров» (СЗАО) — 53 тыс. кв. м. Второе место занимает проект «Веер» (ЗАО) — 39 тыс. кв. м, замыкает тройку лидеров «Зиларт» (ЮАО) с объемом 36 тыс. кв. м.

Дополнительно стоит отметить активизацию нового предложения в феврале 2026 года: стартовали продажи в новом корпусе проекта бизнес-класса «Баланс» от девелопера «Главстрой» в ЮВАО, а также в новых корпусах премиальных проектов «Аурус» от застройщика «Страна Девелопмент» в ЦАО, в районе «Москва-Сити», а также «Омега Резиденс» компании Aurix Development в ЮЗАО, который стал первым проектом премиум-класса в Гагаринском районе Москвы.

«Снижение объема предложения на фоне устойчивого роста цен свидетельствует о постепенном формировании дефицита качественного ликвидного продукта на рынке первичного жилья “старой” Москвы. Мы наблюдаем структурные изменения: усиливается доминирование квартир, сокращается доля апартаментов, а девелоперы гибко реагируют на спрос, корректируя площадь лотов в разных сегментах. В условиях ограниченного вывода новых проектов ценовой фактор продолжит играть ключевую роль, особенно в массовом и бизнес-сегментах», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

Опубликовано

Федеральный статус Сочи: эксперты рассказали, что будет с ценами и предложением в 2026 году

В сентябре 2024 года Сочи наряду с рядом территорий юга России и Северного Кавказа получил статус курорта федерального значения. Всего в перечень вошли 55 курортных курортов. Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 ноября 2025 года уточнена площадь территории, расположенной в Краснодарском крае и признаваемой федеральным курортом Сочи: с 1 января 2026 года она составляет 351 тыс. гектаров.

Получение федерального статуса предполагает введение округов санитарной и горно-санитарной охраны, а также специальных режимов землепользования и застройки. В результате возможны ограничение доступных земельных участков для нового строительства и увеличение их стоимости, более строгие требования к новым проектам, ограничения по функциональному назначению и плотности застройки, повышение требований к инженерной инфраструктуре, а также необходимость дополнительных согласований. Сокращение объема нового предложения будет поддерживать высокий уровень цен на строящиеся объекты даже в условиях снижения спроса.

Региональные власти связывают федеральный статус с возможностью привлечения дополнительного федерального финансирования для развития лечебно-оздоровительной и санаторной инфраструктуры. Таким образом, вектор развития региона смещается от активного наращивания жилой застройки и средств размещения к формированию полноценного курортно-оздоровительного кластера. До 2033 года запланирована реализация масштабных инвестиционных проектов по модернизации городской инфраструктуры и созданию новых рабочих мест. При этом вовлечение частных инвестиций в инфраструктуру неизбежно приведет к росту инвестиционных затрат на строительство новых коммерческих объектов.

Рынок недвижимости входит в 2026 год с уже сформировавшимися ценовыми ориентирами. По данным экспертов жилого направления CORE.XP, на конец декабря 2025 года средневзвешенная цена кв. м в новостройках Сочи достигла 689,6 тыс. руб., продемонстрировав рост на 21% год к году. Объем предложения на первичном рынке составил 304,7 тыс. кв. м, сократившись за год на 4%.

При этом по итогам 2025 года количество сделок на первичном рынке снизилось на 60%. Основными причинами стали вымывание ликвидных лотов и рост среднего бюджета покупки. Дополнительным фактором стала нестабильность сроков ввода в эксплуатацию жилья: средний перенос сроков в Краснодарском крае составил 7–8 месяцев. Учитывая высокую долю покупателей, ориентированных на инвестиционные сценарии, это усилило неопределенность и повлияло на спрос.

В 2025 году стартовали продажи в восьми проектах (17 новых корпусов), при этом 62% пришлось на премиум- и делюкс-класс. Девелоперам стало экономически невыгодно реализовывать проекты массового сегмента на фоне высокой себестоимости строительства и дорогого проектного финансирования. Таким образом, предложение постепенно концентрируется в высокобюджетных форматах.

По мнению экспертов жилого направления CORE.XP, в 2026 году влияние федерального статуса на цены возможно по двум сценариям. Базовый сценарий предполагает умеренный рост: статус федеральной здравницы будет способствовать увеличению турпотока, однако макроэкономические условия, высокая стоимость инвестиционных апартаментов и осторожность инвесторов сдержат спрос. В этом случае рост цен может составить 10–12% за этот год, при этом наиболее заметная динамика будет характерна для лучших локаций и видовых форматов.

Сценарий ускорения предполагает более активное федеральное и частное инвестирование в инфраструктуру и санаторный кластер, усиление туристического потока и реальное ограничение нового строительства при помощи регуляторных мер. В этом случае дефицит предложения может привести к росту цен выше среднерыночных значений. Наибольший эффект проявится в локациях с ограниченным предложением — в центре и приморской зоне, а также в качественных комплексах с гостиничным сервисом.

«Присвоение Сочи статуса курорта федерального значения — это не просто имиджевое решение, а системный фактор, который уже влияет на структуру рынка. Оно с высокой вероятностью приведет к дальнейшему росту средних цен на высококачественную жилую и курортную недвижимость, подтверждая статус самого статусного курорта страны. В 2026 году ключевым станет баланс между инвестиционной доходностью, доступностью финансирования и качеством самого предложения», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

Опубликовано

Ритейл стал главным драйвером складского рынка Московского региона в IV квартале

По объему заключённых контрактов торговые сети превзошли совокупный результат трёх предыдущих кварталов.

Всего в IV квартале было заключено 615 тыс. кв. м сделок — это на 33% больше, чем в предыдущем квартале. По итогам 2025 года совокупный объем спроса превысил 1,6 млн кв. м. Доля ритейла в структуре годового спроса составила 26%, уступив только маркетплейсам (34%).

Активизация ритейлеров происходит на фоне качественного изменения рыночной конъюнктуры. В 2025 году:

• объем нового строительства составил более 1,7 млн кв. м (+25% к 2024 году),

• 39% введённых площадей оставались свободными на момент завершения строительства (против 6% годом ранее),

• доля свободных площадей достигла 6,4% — максимального значения за последние 8 лет,

• объем предложения на вторичном рынке к концу года вырос более чем в 4,5 раза и превысил 300 тыс. кв. м,

• ставки аренды на готовые объекты снизились на 20% по сравнению с пиковыми значениями года и вернулись к уровню середины 2024 года (10 500 руб./кв. м/год без OPEX и НДС).

«Рост предложения позволил рынку выйти из перегретого состояния. Сегодня у арендаторов есть возможность выбора, а ставки аренды вернулись к нормальным “рабочим” значениям. При этом навес предложения не является критичным для рынка и не нарушает баланс рынка», — комментирует Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP.

Рост предложения и коррекция ставок создали более комфортные условия для арендаторов. Фактически рынок перешёл из фазы острого дефицита в стадию баланса.

Во втором полугодии 2025 года усилилась роль сделок формата Build-to-Suit (BTS). Их объем вырос в шесть раз по сравнению с первым полугодием и достиг 453 тыс. кв. м. На BTS пришлось 44% всех сделок второй половины года.

Ритейлеры активно используют этот формат для создания распределительных центров с индивидуальными параметрами — с учетом автоматизации, обработки онлайн-заказов и требований омниканальной модели продаж.

Перспективы 2026 года

По прогнозам CORE.XP, в 2026 году объем сделок может составить около 1,7 млн кв. м. При этом доля свободных площадей способна увеличиться до 9,2% за счёт дальнейшего ввода спекулятивных проектов и роста субаренды.

Опубликовано

Где заканчиваются квартиры: эксперты назвали районы «старой» Москвы с самым заметным сокращением экспозиции

По итогам января 2026 года объем предложения в новостройках в границах «старой» Москвы сократился на 7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Наиболее существенное сокращение эксперты жилого направления CORE.XP зафиксировали в районе Тимирязевский в САО: объем экспозиции на конец января 2026 года составил всего 1 285 кв. м, что на 92% меньше, чем годом ранее. В проекте «Большая Академическая 85» от застройщика ПИК распродано более 90% лотов, что фактически сформировало локальный дефицит. Средняя цена квадратного метра здесь достигла 393 тыс. руб. (+6% год к году), минимальный бюджет предложения — 17,8 млн руб. В ближайшее время в районе планируется строительство нового комплекса из двух корпусов общей площадью свыше 11 тыс. кв. м, что позволит частично компенсировать дефицит предложения в 2026–2027 годах.

Второе место по темпам сокращения предложения занимает район Северное Медведково в СВАО. Объем экспозиции здесь за год снизился на 75% и составил 8 860 кв. м. В проекте девелопера ПИК «Полар» средняя цена достигла 435 тыс. руб. за кв. м (+32% за год), а минимальный бюджет лота начинается от 11,5 млн руб.

Тройку лидеров замыкает район Южнопортовый в ЮВАО, где объем предложения за год сократился на 59% — до 10 892 кв. м. В экспозиции представлены как строящиеся проекты «Май Приорити Дубровка» от ГК «Гранель», «Первый Дубровский» от ПИК, «Симоновский Вал» от ГК ФСК, так и готовые квартиры в новостройках «Метрополия» от MR и апартаменты «Шампайн» от екатеринбургского застройщика TOUCH. Средняя цена квадратного метра в данной локации на конец января 2026 года составила 582 тыс. руб. (+24% год к году), минимальный бюджет предложения — 16,7 млн руб. Как отмечают эксперты жилого направления CORE.XP, в локации продолжается активное строительство и до 2027 года ожидается постепенное сокращение дефицита за счет выхода новых очередей в проектах «Симоновский Вал» и «Май Приорити Дубровка».

Четвертое место занимает район Текстильщики в ЮВАО, где объем предложения уменьшился на 58% — до 13 035 кв. м. В реализации находятся проекты «Войс Тауэрс» застройщика 3S Group и «Волжский Парк» от ПИК, где средняя цена квадратного метра на конец января достигла 557 тыс. руб., продемонстрировав максимальный прирост среди рассматриваемых локаций (+54% за год). Минимальный бюджет лота составляет 13,3 млн руб.

Замыкает пятерку район Отрадное в САО с сокращением предложения на 27% — до 3 837 кв. м. В проектах «Малевич» концерна КРОСТ и «Сигнальный 16» от ПИК средняя цена квадратного метра составила 457 тыс. руб. (+27% год к году), минимальный бюджет — 13,3 млн руб. В 2026 году застройщиком AFI Development запланировано начало строительства семи корпусов жилого комплекса бизнес-класса AFI ALT общей площадью более 50 тыс. кв. м, что может существенно расширить предложение и снизить уровень дефицита в среднесрочной перспективе.

«Сокращение предложения в ряде районов “старой” Москвы — это закономерный результат активного вымывания ликвидных лотов при ограниченном земельном ресурсе. В локациях с уже сложившейся застройкой девелоперам все сложнее выводить новые проекты в сопоставимых объемах, поэтому даже умеренный спрос приводит к заметному дефициту и поддерживает рост цен. В 2026–2027 годах ситуация будет постепенно балансироваться за счет запуска новых проектов и очередей, однако в наиболее востребованных районах конкуренция за качественное предложение сохранится», — отмечает Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

Опубликовано

Компактность как главный тренд: эксперты рассказали, какие планировки стали самыми востребованными и дефицитными в 2025 году

По итогам 2025 года на первичном рынке жилой недвижимости Москвы сформировались заметные изменения в структуре спроса и предложения по планировкам. Покупатели все активнее выбирали компактные и ликвидные форматы, тогда как классические варианты становились менее доступными и постепенно переходили в категорию дефицитных. Рынок продемонстрировал явный дисбаланс: предложение не успевало за потребительскими предпочтениями, особенно в сегменте небольших по площади квартир.

Эксперты жилого направления CORE.XP отмечают, что самыми востребованными на рынке новостроек Москвы по итогам 2025 года оказались студии и компактные квартиры площадью 25–35 кв. м. За год объем экспозиции студий сократился вдвое по сравнению с концом 2024 года, тогда как предложение других форматов снижалось заметно умереннее: однокомнатные квартиры — на 14%, двухкомнатные — на 14%, трехкомнатные — на 12%.

При этом в премиум-классе ситуация развивалась иначе: на конец декабря 2025 года студий экспонировалось на 41% больше, чем годом ранее (162 против 115 лотов). Максимальная вымываемость студий зафиксирована в комфорт-классе (–74% год к году) и бизнес-классе (–43% год к году). В сегменте однокомнатных квартир самое заметное сокращение предложения произошло в комфорт-классе (–49% год к году), тогда как в бизнес- и премиум-классах объем таких лотов за год стал меньше на 2% и 1% соответственно. Это подтверждает наиболее сильное давление спроса именно на компактные форматы в массовых сегментах с минимальным бюджетом покупки.

В целом на рынке прослеживается тенденция к увеличению средней площади экспонируемых квартир. По итогам 2025 года средний размер лота в предложении столичных новостроек достиг 61,2 кв. м, что на 6% превышает показатель конца 2024 года (57,8 кв. м). Самый заметный рост зафиксирован в комфорт-классе, где средняя площадь доступного лота увеличилась на 13% и составила 48 кв. м. В бизнес-классе показатель практически не изменился, прибавив 1%, тогда как в премиум-сегменте средняя площадь, напротив, снизилась на 3%, что свидетельствует о появлении более доступных форматов внутри данного класса.

Наиболее востребованными у покупателей стали квартиры европланировок с компактными спальнями, позволяющие обеспечить комфорт проживания для семей при относительно небольшой общей площади. В премиум- и делюкс-классах устойчивым стандартом стали планировки с мастер-спальнями, где каждая спальня оснащена собственной гардеробной и санузлом.

«Дефицит студий и функциональных компактных планировок в 2025 году был обусловлен совокупностью факторов. Среди них — снижение объемов запуска новых проектов, запрет на строительство квартир площадью менее 28 кв. м и сокращение общего объема предложения на рынке. Существенное влияние оказал рост ипотечных ставок: в условиях удорожания кредитов покупатели сместили свой фокус на наименьшие по бюджету лоты, что усилило спрос на компактные форматы. Дополнительным драйвером стал инвестиционный интерес: студии и небольшие квартиры сохраняют высокую рентабельность за счет возможности сдачи в аренду по ставкам, сопоставимым с однокомнатными квартирами при более низкой цене входа. Сокращение доли комфорт-класса в структуре нового предложения еще больше усилило дефицит доступных планировок, окончательно закрепив тренд 2025 года на внимание к бюджету и общую стоимость квартиры, нежели на цену квадратного метра», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.