Предложение квартир без отделки достигло максимума с 2018 года

 

В январе 2023 года число квартир и апартаментов без отделки в новостройках на рынке жилья Москвы превысило 30 тыс. По подсчетам экспертов компании Regions Development, это максимум за последние пять лет. В последний раз 32 тыс. квартир без отделки были в продаже в IV квартале 2018 года. Доля таких объектов в суммарном предложении достигла 45%.

 

Квартиры и апартаменты без отделки вновь преобладают на рынке новостроек Москвы. В январе 2023 года московские застройщики продавали почти 68 тыс. помещений, из которых 30,4 тыс. не предполагали отделку от застройщика. Между тем в 12,3 тыс. квартир и апартаментов девелоперы предлагали предчистовую отделку (white box), а полную отделку – в 25,3 тыс.

За предыдущий год предложение помещений без отделки на рынке новостроек Москвы выросло на 9%, тогда как квартир и апартаментов с white box стало только на 3% больше, а число помещений с чистовой отделкой сократилось на 19%.

Одновременно доля квартир и апартаментов без отделки на рынке составила 45% против 37% помещений с полной отделкой. Что касается абсолютного числа квартир и апартаментов без отделки, то в последний раз их предложение превышало 30 тыс. единиц в IV квартале 2018 года, то есть пять лет назад.

Схожие тенденции наблюдались в разрезе разных сегментов рынка. В массовых новостройках к январю предложение квартир и апартаментов без отделки достигло 4,2 тыс. квартир. В целом столь высокий уровень предложения наблюдается здесь с середины 2022 года, хотя на протяжении предыдущих двух лет так много помещений без отделки в продаже не было. Доля квартир без отделки в массовом сегменте составила 21%. В последний раз больше было только во II квартале 2021 года (27%). Доля жилья без отделки выросла за счет предложения квартир с отделкой, чья доля уменьшилась за год с 68% до 62%.

В новостройках бизнес-класса предложение квартир без отделки выросло на 8% за год. А доля таких квартир в суммарном объеме предложения в январе 2024 года составила 66% против 65% в январе 2023 года. Сейчас этот показатель соответствует значениям конца 2020 года (64%). Доля квартир с отделкой, всегда невысокая в сегменте, за год выросла с 11% до 13%, но более распространенная предчистовая отделка (white box) стала встречаться реже – 21% в январе 2024 года против 24% в январе 2023 года.

В новостройках премиум-класса число квартир и апартаментов без отделки увеличилось на 13% за год, а их доля повысилась с 49% до 57%. Как и в «бизнесе», в премиум-классе больше распространена не полная, а предчистовая отделка в качестве альтернативы черновой. Доля white box за год сократилась с 34% до 26%, тогда как доля полной отделки почти не изменилась (рост с 17% до 18%).

Наконец, в новостройках элитного и делюкс-сегмента рынка жилья в Москве застройщики увеличили предложение помещений без отделки на 6% за год. Доля квартир и апартаментов в продаже без отделки почти не изменилась (54% против 55%). Доля квартир с отделкой немного выросла с 35% до 37%, тогда как white box стал более редким явлением – 11% до 8%.

«В 2023 году застройщики нарастили объем предложения жилья без отделки, при этом причины такого тренда в разных классах недвижимости отличаются, – отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). – В массовом сегменте жилья это связано с экономией на отделочных материалах и попыткой оптимизации цен. В премиум-классе и выше причины другие. Отчасти растет тренд на покупку квартир со свободной планировкой, которые впоследствии можно переделать по своему усмотрению. Мы спроектировали наши комплексы Dream Towers и “Преображенская площадь” так, чтобы оставить будущим жителям максимум возможностей для создания удобного пространства. Помещения в них функциональны и позволяют сделать комфортное зонирование за счет планировок и больших поверхностей остекления. В то же время мы не исключаем, что в будущем предусмотрим квартиры с отделкой в наших проектах». 

фото: Предложение квартир без отделки достигло максимума с 2018 года

«НДВ Супермаркет Недвижимости»: квартиры с отделкой за год подорожали на 25,5%

По данным департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», в реализации на первичном рынке квартир комфорт-класса в границах старой Москвы находится 1,2 млн кв. м и 25,2 тыс. лотов. Большая доля предложения комфорт-класса реализуется с различными видами отделки – 74,3% лотов: с отделкой – 55,4% лотов, с предчистовой отделкой – 13,9% и с доп. опциями – 4,9%. На долю предложения без отделки приходится 25,7% лотов.

За год средневзвешенная стоимость квадратного метра квартир с отделкой в комфорт-классе выросла на 25,5% и составила 336,4 тыс. руб. при средней цене лота 14,7 млн руб. (+23,4% за год). При этом средневзвешенная стоимость метра квартир комфорт-класса без отделки увеличилась на 7,8% до 309,9 тыс. руб., квартир с предчистовой отделкой – на 9,8% до 332,9 тыс. руб.

Минимальные цены квартир комфорт-класса с отделкой начинаются от 5,5 млн руб.: в районе Крюково – от 5,5 млн руб., в районе Южное Бутово – от 5,7 млн руб., в Митино – от 6,7 млн руб. Это студии площадью от 20 кв.м.

Комментирует Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Рост цен на квартиры с различными видами отделки связаны не только с ростом спроса, но и стадий строительной готовности. Так, на сегодняшний день большая часть предложения квартир с отделкой находится на заключительной стадии – 65,6%, что на 13,4% больше, чем год назад». 

«Метриум»: Новостройки с отделкой – что приобретают покупатели в Москве

По подсчетам аналитиков «Метриум», с 2020 года порядка 61% проданных в московских новостройках квартир и апартаментов предполагали отделку от застройщика (включая white box). Чаще всего помещения с готовым дизайнерским решением от застройщика предпочитали покупатели массовых и высокобюджетных новостроек в Москве.

Спрос на квартиры и апартаменты с отделкой со стороны дольщиков примерно на 69% превышает спрос на жилье без отделки в новостройках Москвы. Аналитики «Метриум» подсчитали число договоров долевого участия в строительстве корпусов с отделкой и без (включая white box) с 2020 года по ноябрь 2023 года. В сумме эта выборка охватывает 85% заключенных за этот период ДДУ. В статистику не вошли порядка 17% сделок, которые могли касаться покупки отдельных квартир с ремонтом в качестве индивидуальной опции от застройщика, а также в корпусах, где квартиры изначально предлагаются с разными типами отделки.

Подсчеты показали, что из почти 200 тыс. соглашений 120 тыс. предполагали покупку квартиры или апартамента с отделкой (а также white box). Между тем покупатели заключили 75 тыс. ДДУ на помещения без отделки. Таким образом, доля спроса на жилье с отделкой составила 61%, а без отделки – 39%.

Самый высокий спрос на отделку зафиксирован в новостройках массового сегмента. На долю новостроек эконом- и комфорт-класса с полной или предчистовой отделкой помещений пришлись 80% ДДУ, тогда как на долю корпусов без отделки – только 20%. В 2023 году самым популярными новостройками с отделкой в массовом сегменте рынка (в порядке убывания по числу сделок) стали комплексы «Люблинский парк», «Молжаниново», «Матвеевский парк», «Второй Нагатинский» и «Новое Очаково».

Популярной опцией стала и на рынке высокобюджетных новостроек («элит» и «делюкс»). В этом сегменте рынка на долю помещений с отделкой, приобретенных с 2020 года, пришлось 69% заключенных ДДУ. При этом отделка не предполагалась по условиям 31% ДДУ в этом сегменте. В 2023 году самыми востребованными высокобюджетными комплексами с отделкой стали Lucky, Sky View, «Поклонная 9», «Вишневый сад», Sky Garden.

В премиальном сегменте меньше половины заключенных с 2020 года ДДУ предполагали покупку квартир с отделкой (и white box). На их долю пришлись 42%, тогда как спрос на помещения без отделки оценивается в 58% от общего числа соглашений. В 2023 году самыми востребованными проектами новостроек с отделкой стали Mod, Symphony, Slava, «Остров», «River Park Towers Кутузовский».

«Покупатели готовы приобретать квартиры и апартаменты с готовым дизайном, если он действительно высокого качества и максимально кастомизированный, – говорит Жанна Махова, директор по продукту MR Group. – Адаптивные интерьеры играют роль основы для реализации разных эстетических предпочтений покупателей. Важно, чтобы сам дизайн был максимально нейтральным (окраска стен, напольные покрытия, фурнитура), а характер и стиль ему придадут предметы мебели и декора, которые выбирают уже сами жители. Например, поставив темный стол, стулья, повесив соответствующую яркую картину, подобрав обивку из кожи, замши, букле в насыщенных цветах, а окна завесив темными шторами, можно создать совершенно брутальный акцентный интерьер. В санузлах адаптивный дизайн создать сложнее, поэтому в них предоставляются на выбор два решения – темное и светлое».

Реже всего приобретались новостройки с отделкой в бизнес-классе. В этом сегменте рынка 72% ДДУ были заключены с квартирами без отделки, тогда как на долю квартир и апартаментов с отделкой (и white box) пришлись 28% соглашений. В 2023 году больше всего сделок на покупку помещений с отделкой было заключено в комплексах «Метрополия», «Октябрьское поле», City Bay, Soul, Parkside.

«В целом спрос на помещения с отделкой примерно соответствует предложению, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Скажем, в массовом сегменте на долю квартир и апартаментов с отделкой приходится 88% предложения. В бизнес-классе застройщики продают с отделкой порядка 36% помещений. В премиум-классе же спрос на отделку несколько превышает предложение. В этом сегменте в 41% квартир и апартаментов предусматривается отделка. В высокобюджетных новостройках также возможно не хватает вариантов жилья с отделкой, так как застройщики предлагают только 44% помещений с этой опцией».

фото: «Метриум»: Новостройки с отделкой – что приобретают покупатели в Москве

«Метриум»: Новостройки с отделкой – что предлагают московские застройщики

По подсчетам аналитиков «Метриум», доля помещений с чистовой отделкой от застройщиков в новостройках Москвы в ноябре 2023 года составила 40%. За предшествующие 12 месяцев этот показатель снизился. Основная причина – высокий спрос на готовый дизайн. Аналитики «Метриум» показывают на примерах конкретных комплексов, какие тренды в отделке предлагают сегодня столичные девелоперы.

 

Из 66,8 тыс. помещений в новостройках Москвы (включая Новую Москву) 26,9 тыс. квартир и апартаментов предполагают полную отделку от застройщика и еще более 10,1 тыс. – предчистовую отделку. На долю объектов недвижимости с ремонтом от застройщика приходится 40% предложения (помимо 15% с предчистовой отделкой). Застройщики при этом не предусматривают отделку в 29,6 тыс. квартир и апартаментов, которые составляют 44,5%.

За прошедшие 12 месяцев предложение квартир с отделкой сократилось с 29 тыс. до 26,7 тыс. единиц. Основная причина – высокий спрос. Так, в октябре 2023 года из почти 8,5 тыс. договоров долевого участия, заключенных на покупку квартир в корпусах с отделкой, whitebox и без отделки (в новостройках всех классов), 5 тыс. договоров были заключены на покупку квартир с чистовой и предчистовой отделкой (59%), а без отделки – 41% договоров. Таким образом, спрос на квартиры с предчистовой и чистовой отделкой примерно на 43% выше.

Отделка стала за последние пять лет одним из конкурентных преимуществ, в котором застройщики соревнуются друг с другом. Эта опция предусматривается в новостройках всех классов – от эконом-класса до самых дорогих объектов недвижимости в стране.

Самый дорогой новый жилой комплекс с отделкой – Armani/Casa Moscow Residence (оценочно 2,8 млн руб. за кв. м). Интерьеры созданы легендарной студией Armani/Casa Interior Design Studio под художественным руководством самого Джорджо Армани.

Далее следует проект Lion Gate. В этом клубном доме в Мещанском районе Москвы средняя стоимость квадратного метра, по экспертной оценке, составляет 2,5 млн рублей. Резиденции в клубном доме спроектированы по канонам дворцовой архитектуры (Petit Trianon в Версале, особняк Musée Nissim-de-Camondo в Париже) стиле французского классицизма. 

Девелоперы самых дорогих проектов делюкс-класса в Москве предлагают не только отделку, но и дополнительные услуги будущим резидентам, связанные с обустройством и дизайном дома. Так, в клубном квартале во французском стиле Quartier d’Or (2 млн руб. за кв. м) при покупке юнитов на этапе строительства с покупателем будет работать специально приглашенный сhief designer. Он поможет выбрать отделочные материалы, элитную сантехнику и элементы декора.

«В делюкс-сегменте рынка новостроек покупатели очень требовательные и каким бы качественным не было готовое дизайнерское решение, они всегда хотят добавить в интерьер что-то от себя, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер клубного делюкс-квартала Quartier d’Or). – Поэтому мы решили пригласить эксперта по дизайну, который прислушается к желаниям будущего жителя и поможет сделать интерьер более индивидуальным».

 

Отделка доступна покупателям и в самых недорогих комплексах на рынке новостроек Москвы. Так, в комплексе апартаментов комфорт-класса Wellbe (район Крюково, Зеленоградский АО) со средней ценой 187 тыс. рублей за кв. м. покупателям доступен только один вариант отделки (в светлых тонах). А в комплексе апартаментов комфорт-класса Citimix в районе Тропарево-Никулино (285 тыс. руб за кв. м) на выбор покупателям доступны два базовых варианта дизайнерской отделки (в серых или бежевых тонах), а также предчистовая отделка (white box)

Наиболее дифференцированный подход к опции отделки проявляют девелоперы проектов новостроек бизнес- и премиум-класса. Именно в этих сегментах рынка чаще всего у покупателей большой выбор стилей, цветовых и ценовых решений.

Больше всего вариантов отделки покупатели могут найти в ЖК Sydney City (654 тыс. руб. за кв. м) в районе Хорошево-Мневники. Здесь у покупателей 8 опций: предчистовая отделка, без отделки и помещения с отделкой. В последнем случае у клиентов есть выбор между двумя стилями (классический и современный), между двумя цветовыми решениями (светлый и темный) и двумя ценовыми опциями (дороже и дешевле).

Но есть разнообразие и в новостройках комфорт-класса. Так, в ЖК «Южная Битца» (210 тыс. руб. за кв. м) в Ленинском районе Московской области застройщик предлагает шесть стилевых решений дизайнерской отделки: «Кофе», «Молоко», «Меренга», «Трюфель», «Белый шоколад», «Темный шоколад».

Не во всех премиальных новостройках есть такой большой выбор, но он компенсируется тем, что разработали дизайн-проекты отделки именитые зарубежные архитекторы. Так, в квартале «Прайм Парк» (710 тыс. руб. за кв. м) пять вариантов отделки (classic light, classic dark, modern light, modern dark и whitebox), разработанные британцем Филиппом Болом и архитектурным бюро Dyer. А в жилом комплексе Red7 (825 тыс. руб. за кв. м) за разработку вариантов отделки («современный минимализм» и «лаконичная неоклассика» в светлых и темных тонах) отвечали Яспар Янсен и Ярун Делленсен из бюро интерьера i29, а также российский архитектор Олег Клодт.

«Приглашенные дизайнеры из зарубежья всегда привносят что-то новое в архитектуру и интерьеры жилого комплекса, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер премиального жилого квартала «Прайм Парк»). – Но в то же время они погружаются в российский контекст и всегда стремятся сделать в своих проектах отсылку к нашему культурному коду. Поэтому в какой-то степени зарубежные дизайнеры создают принципиально новый стиль. Скажем, бюро Dyer соединило тренды минимализма и русской любви к роскоши, создав своеобразный микс сдержанных, но дорогих интерьеров».

Наконец застройщики практикуют разный подход к ценообразованию опции отделки. Девелоперы стараются дать клиентам выбор между дизайн-проектами с разным наполнением и стоимостью. Так, в апарт-комплексе Mainstreet (323 тыс. руб. за кв. м) доступны решения Optima или Business. Между тем в проектах MR Group действует единый стандарт отделки с тремя опциями по цене и наполнению дизайн-решения: MR Base (предчистовая), MR Ready Standard и MR Ready Premium.

«Главное условие успеха предложенной застройщиком отделки – качество, – говорит Жанна Махова, директор по продукту MR Group. – Каким бы удачным ни был дизайн-проект, впечатление жителей могут испортить материалы или работы не очень высокого уровня. Поэтому мы, например, для наших опций MR Ready не только выбираем качественные материалы, но и проводим сами их тестирование и испытания на предмет надежности, износостойкости, “живучести” при разных режимах эксплуатации. Цвета и оттенки материалов выверяются так, чтобы итоговая картина внешне не отличалась от рендеров, которые видят покупатели».

«Готовые дизайнерские решения от застройщиков абсолютно отвечают тренду на более прагматичный подход к покупке жилья у покупателей, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Клиенты во всех рыночных нишах стали воспринимать новое жилье необязательно как последнее, поэтому они не готовы вкладывать слишком много времени, сил и денег в дизайн мечты. При этом застройщики предлагают очень грамотные и выверенные решения, которые лучше воспринимаются покупателями, чем варианты индивидуального творчества. Такие квартиры долго сохраняют актуальность и их проще перепродать».

фото:  «Метриум»: Новостройки с отделкой – что предлагают московские застройщики

«НДВ Супермаркет Недвижимости»: цены на квартиры с отделкой выросли за год на 38%

По данным департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке жилья комфорт-класса в границах старой Москвы в реализации находится 499,5 тыс. кв. м. и 11,5 тыс. квартир с отделкой. 

Набольшая доля предложения квартир с отделкой сосредоточена в двух районах Люблино (16,8%) и Очаково-Матвеевское (8%), в которых в реализации находятся масштабные проекты комфорт-класса от крупных застройщиков.

Средневзвешенная стоимость метра квартир с отделкой за год увеличилась на 38,9% и составила 347,3 тыс. руб. За год во всех районах старой Москвы наблюдался прирост цены квадратного метра. Больше всего уровень цены на квартиры с отделкой вырос в нескольких районах: в районе Крюково (ЗелАО) – на 69,6%, с 186,7 до 316,7 тыс. руб., в Царицыно (ЮАО) – на 56,4%, с 210,8 до 329,5 тыс. руб., в районе Митино (СЗАО) – на 52,3%, с 192,2 тыс. руб. до 293 тыс. руб., в Бабушкинском районе – на 51,7%, с 268.9 до 407,8 тыс. руб., в Алтуфьевском районе – на 50,4%, с 213,5 до 321,1 тыс. руб., в районе Западное Дегунино — на 50,1%, с 263,5 до 395,4 тыс. руб.

Средняя цена квартиры с отделкой комфорт-класса составляет 15 млн руб., которая за год выросла на 38,9%, с 10,8 млн руб. Минимальный бюджет составляет 5,8 млн руб. в районе Южное Бутово.

Комментирует Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Рост цен на квартиры комфорт-класса с отделкой связан с ростом спроса. Данные форматы квартир востребованы потребителями в силу того, что цена отделки от застройщика входит в стоимость ДДУ и на них также распространяется ипотека».

«НДВ Супермаркет Недвижимости»: в массовых новостройках Москвы предложение квартир с отделкой сократилось на четверть

По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке квартир комфорт-класса в границах старой Москвы в реализации выросло число квартир, представленных без отделки. 

В реализации на рынке новостроек комфорт-класса находится 1 млн кв. м и 21,3 тыс. лотов. За год доля предложения с разными видами отделки сократилась на 9,6% и составила 71,7%. На долю квартир с полной отделкой приходится 54,2% (-7,7% за год), с предчистовой отделкой – 12,9% (-1,7% за год), с отделкой и доп. опциями – 4,6% (-0,2% за год). На долю квартир без отделки приходится 28,3% (+9,7% за год).

Вместе с тем количество квартир с отделкой за год сократилось на 24,9%, с 15,4 тыс. шт. до 11,5 тыс. шт. Количество квартир без отделки увеличилось на 30,1%, с 4,6 тыс. лотов до 6,0 тыс. лотов.

Средневзвешенная стоимость квадратного метра квартир с отделкой в комфорт-классе за год увеличилась на 38,9% и составила 347,3 тыс. руб. при средней цене лота 15,0 млн руб. (+38,0% за год). При этом средневзвешенная цена квадратного метра без отделки за год выросла всего на 6,8% при средней цене квартиры 15,7 млн руб. (+10,8% за год).

Комментирует Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Многие застройщики, которые раньше предлагали квартиры с разными видами отделки, на фоне роста цен на отделочные материалы отказываются от этой опции. Оптимизация цен приводит к удешевлению и упрощению продукта в массовом сегменте». 

«Метриум»: В Москве на 15% с начала года сократилось предложение жилья с отделкой

В октябре 2023 года московские застройщики предлагали покупателям на 15% меньше квартир и апартаментов с чистовой отделкой, чем в начале года, подсчитали эксперты компании «Метриум». В продаже сократилось число квартир как с полной, так и с предчистовой отделкой, тогда как предложение жилья без отделки выросло на 5%.

 

К концу октября 2023 года в Москве (включая Новую Москву) застройщики продавали 26,7 тыс. квартир и апартаментов с чистовой отделкой, что на 15% меньше, чем в декабре 2022 года, когда на рынке было 31,4 тыс. подобных помещений. Также уменьшилась число вариантов жилья с предчистовой отделкой (white box). В октябре всего таковых насчитывалось 11,1 тыс., а к началу 2023 года – 11,9 тыс., то есть предложение помещений с предчистовой отделкой сократилось на 7%. Одновременно застройщики увеличили число квартир и апартаментов без отделки – с 27,9 тыс. в декабре 2022 года до 29,4, тыс. в октябре 2023 года (5%).

Заметнее всего сократилось жилье с чистовой отделкой в массовом сегменте рынка московских новостроек «старой» Москвы. Здесь число таких квартир и апартаментов уменьшилось с начала года с 17,7 тыс. до 12,6 тыс. (–29%). Вариантов жилья с предчистовой отделкой тоже стало меньше. Их число сократилось с 3,8 тыс. до 3,1 тыс. (–18%). Предложение помещений без отделки не изменилось (около 4,6 тыс. единиц).

В бизнес-классе в «старой» Москве застройщики предлагали 3,2 тыс. квартир и апартаментов с чистовой отделкой против 2 тыс. в декабре 2022 года. Соответственно, предложение выросло на 61%. Однако в бизнес-классе застройщики чаще предлагают квартиры с предчистовой отделкой, и их предложение сократилось с 4,6 тыс. до 4,3 тыс. (на 5%). Превалирующий вариант жилья без отделки сохранил свои позиции (12,1 тыс. помещений).

«Сокращение предложения квартир с отделкой связано с ростом расходов на создание такой опции, – подчеркивает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – За последние два года заметно увеличились цены на отделочные материалы и работы. Кроме того, строительство в целом продолжало дорожать, а риски снижения спроса увеличились. На этом фоне многие застройщики предпочли увеличить предложение квартир без отделки, чтобы сохранить привлекательный и конкурентный уровень цен».

В премиум-классе в «старой» Москве предложение новостроек с чистовой отделкой почти не изменилось, сохранившись на уровне 920-940 объектов. Однако и в этом сегменте большее значение имеет предчистовая отделка. Число квартир и апартаментов с white box снизилось с начала года с 1,8 тыс. до 1,5 тыс., то есть на 19%. Жилья без отделки стало больше на 3% (с 2,7 тыс. до 2,8 тыс.).

«Квартиры с отделкой очень востребованы, особенно среди покупателей, привлекающих ипотеку, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер премиального жилого квартала «Прайм Парк»). – Ремонт от застройщика обойдется дешевле собственного, и при этом его стоимость будет включена в ипотечные платежи. По мере роста цен на новостройки покупатели все чаще рассматривают готовое жилье в силу выгодности такого предложения».

На рынке новостроек элитного и делюкс-сегмента в «старой» Москве в октябре 2023 года застройщики предлагали 383 объекта недвижимости с чистовой отделкой, тогда как в декабре 2022 года их было 419. Таким образом, в этом сегменте предложение сократилось на 9%. Стало меньше и вариантов жилья с предчистовой отделкой: 109 против 135 в начале года, то есть на 19% меньше. Предложение помещений со свободной планировкой сократилось на 7% (с 654 до 607).

В целом на рынке новостроек Москвы (включая Новую Москву) с начала 2023 года доля новостроек с полной отделкой в продаже сократилась с 45% до 40%, тогда как предложение жилья без отделки выросло с 39% до 44%. Доля white box при этом не изменилась, сохранившись на уровне 16,5%.

«Скорее всего, на рынке новостроек установится относительный баланс между жильем с отделкой и без нее, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – В условиях роста цен на новостройки и повышения ипотечных ставок значительную часть предложения будут формировать новостройки без отделки. Благодаря этому можно сдерживать рост цен и охватывать аудиторию клиентов, которая не заинтересована в готовых планировочных и дизайнерских решениях от застройщика».

фото: «Метриум»: В Москве на 15% с начала года сократилось предложение жилья с отделкой

Rariteco: Почему стали популярны квартиры с отделкой в домах делюкс-класса

Порядка 20% квартир и апартаментов на рынке новостроек делюкс-класса в Москве предлагаются с отделкой от застройщика. За последний год предложение таких помещений увеличилось на 27%. Эксперты компании Rariteco рассказывают о семи главных причинах популярности этой опции среди покупателей самой дорогой недвижимости в Москве.

Всего в Москве застройщики реализуют 24 комплекса делюкс-класса. Среди них с отделкой – 10 проектов, а без – 12. Еще в двух комплексах помещения передаются с предчистовой отделкой. На долю квартир и апартаментов с отделкой приходятся 20% предложений, и за прошедший год этот показатель не изменился. В абсолютном выражении на рынке есть 79 помещений с отделкой против 62 год назад, то есть их число увеличилось на 27%. 

 

1. Планировки в домах делюкс-класса создают профессионалы

Порядка 90% покупателей жилья делюкс-класса когда-либо уже имели опыт приобретения жилой недвижимости. Как правило, ранее они отдавали предпочтение вариантам квартир без отделки, рассчитывая на реализацию собственного проекта планировки и дизайна.

Многие из таких клиентов получили негативный опыт. Часто он связан с продолжительностью ремонта, потому что чем индивидуальнее дизайнерские решения, тем дольше и дороже обходится отделка. При этом требуется постоянно держать руку на пульсе, включаться в решение тех или иных проблем, возникающих в ходе ремонта.

Вторая проблема – неэффективность планировок. В моменте покупатели обычно не задумываются о долгосрочном изменении их потребностей в плане организации и оснащения жилого пространства, что со временем создает проблемы (при расширении семьи или изменении её состава, образа жизни и других факторов). Именно поэтому все чаще покупатели новых квартир и апартаментов делюкс-класса, уже имевшие опыт покупки жилья без отделки, предпочитают положиться на профессионализм команды архитекторов и дизайнеров застройщика.

2. Отделка в новостройках делюкс-класса – адаптивный продукт

В более экономичных новостройках дизайн-проект от застройщика – это типовое решение, которое уже не подлежит обсуждению. Покупателю предлагают на выбор множество конфигураций отделки (по стилю, цвету, стоимости), из которых он выбирает готовый вариант.

В проектах домов делюкс-класса дизайн от застройщика – это только приглашение к обсуждению того, каким хочет видеть свое жилье будущий владелец. Он может не только полностью согласиться с предложенным решением, но и поменять практически любые его составляющие – девелопер всегда готов к таким переговорам. Так, в проекте клубного квартала во французском стиле Quartier d’Or в Замоскворечье с покупателями работает шеф-дизайнер, который предлагает на выбор самые разные отделочные материалы под отделку от застройщика. Перепланировка, изменение отделочных материалов, брендов сантехники или светового оборудования, цветовая схема – все это можно обсудить еще на этапе строительства дома.

3. Девелоперы делюкс-комплексов могут найти продукцию ушедших брендов

Уход из России многих привычных брендов отделочных материалов, технологического оборудования, электро- и световой техники, умного дома осложнил самостоятельную реализацию домашнего дизайн-проекта. Между тем застройщики в последние полтора года целенаправленно налаживали каналы поставок труднодоступных изделий ушедших их России производителей. Приобретение квартиры или апартамента с готовыми решениями – один из простых путей получения доступа ко всем этим брендам.

4. Девелоперы помогают индивидуализировать интерьер с помощью консультантов по искусству и декору

Покупатель жилья делюкс-класса, как и в домах других классов, может выбирать из разных концепций дизайна. Так, в Quartier d’Or можно предпочесть английский или французский стиль в интерьере. Соответственно под это решение подбираются все материалы, мебель, световое оборудование.

Но часто этим не исчерпывается возможность индивидуализации будущего жилья. В делюкс-классе застройщики предлагают дополнительные инструменты создания собственного жилого пространства. В частности, в некоторых проектах специалист по дизайну может подобрать предметы современного искусства, винтажные или антикварные вещи, дополнить интерьер необычными архитектурными решениями, найти эксклюзивную мебель и т. п.

5. Девелоперы ограждают покупателей от проблемы ремонта у соседей

Поскольку большинство покупателей жилья делюкс-класса когда-либо уже сталкивались с длительными ремонтами на своем опыте, они не хотят становится соседями с владельцами жилья, которые будут месяцами (а часто годами) реализовывать их проект. Именно поэтому выбор чаще падает на комплексы с отделкой от застройщика, где после заселения никто не будет беспокоить друг друга ремонтом.

Более того, есть практика соглашений между застройщиком и покупателем делюксовой квартиры по поводу сроков и режимов проведения ремонтов. В таких договорах прописывается, когда будет завершен ремонт или переустройство, если владелец решит все же их провести.

6. Жилье делюкс-класса с отделкой в среднем не дороже, чем без отделки

Конкуренция застройщиков в делюкс-сегменте рынка очень высока, поэтому ценовая политика не так сильно зависит от наличия и отсутствия отделки. По подсчетам Rariteco, в Москве средняя стоимость квадратного метра в квартирах или апартаментах делюкс-класса с отделкой составляет 2,38 млн рублей, а без отделки – 2,46 млн рублей. Это еще одна из причин выбора недвижимости под ключ.

7. Квартиры с профессиональным дизайном дольше сохраняют ликвидность

«Выбор готового дизайн-проекта от профессионального застройщика – это большой плюс к сохранению ликвидности квартиры в будущем, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco. – Сейчас на вторичном рынке жилья делюкс-класса много квартир с индивидуальным ремонтом старых владельцев. Позолота, лепнина и мрамор или, напротив, специфичные хай-тек и поп-арт – все это сегодня часто выглядит устаревшим или излишне авангардным. Продать такие квартиры собственникам теперь тяжело, так как покупатели понимают, что им предстоит длительный и кардинальный ремонт. С этой точки зрения профессиональные дизайнерские решения – более “долгоиграющие” и адаптивные. В будущем квартиру с профессиональным дизайном будет проще подготовить к перепродаже и реализовать».

фото: Rariteco: Почему стали популярны квартиры с отделкой в домах делюкс-класса

На что обратить внимание при выборе квартиры без отделки

Доля квартир без отделки на первичном рынке Москвы по итогам I полугодия 2023 года составляет 37,8%. Такие варианты актуальны в первую очередь для покупателей, желающих реализовать собственные дизайн-проекты или поменять планировку, клиентов, приобретающих детям жилье «на вырост», а также инвесторов. Эксперты Regions Development рассказывают, на что следует обратить внимание, выбирая квартиру без отделки.

 

Высокобюджетный сегмент

Формат квартир без отделки от девелопера постепенно становится более распространенным, особенно в высокобюджетном (премиальном и элитном) сегменте. Доля таких вариантов за год выросла на 9,6 п.п. – до 54%. Во многом это обусловлено последствиями внешнего давления. Большинство западных дистрибьютеров элитных материалов и мебели прекратили сотрудничество с ведущими российскими компаниями, но в то же время нередко готовы поставлять товары частным лицам, не входящим в санкционные списки. Кроме того, клиенты могут заказать доставку понравившихся предметов интерьера в одну из стран ближнего зарубежья, а затем перевезти в нашу страну.

Также важно подчеркнуть, что многие состоятельные клиенты принципиально избегают квартиры с отделкой от застройщика, потому что намерены при участии профессиональных дизайнеров воплощать собственные замыслы. Для них важно даже не имя привлеченного специалиста, а возможность проявить собственную индивидуальность.

 

Материал стен

Современные московские новоселы выбирают преимущественно между монолитными и панельными домами. Кирпичные здания сейчас практически не строятся, так как их возведение оказывается чрезмерно дорогим и долгим. Предпочтение лучше отдать монолиту (железобетону). Он немного дороже, зато гораздо прочнее и долговечнее панельных блоков.

Во-вторых, у этого материала есть достоинство, актуальное именно для квартир без отделки. В монолитных домах они имеют свободную планировку, то есть пространство лишено перегородок. Девелопер лишь намечает возможный план квартиры. При этом собственник волен трансформировать пространство под себя, например, создать кухню-гостиную и мастер-спальню. И, в отличие от панельных домов, не потребуется устранять ненесущие стены, тратя время на согласование работ с БТИ.

 

«Распашонка» или «линейка»

Нельзя однозначно утверждать, что линейная планировка превосходит двухстороннюю («распашонку»), равно как и обратное. Выбирать нужно, основываясь на личных предпочтениях. Например, в премиальном жилом комплексе «Преображенская площадь» предусмотрены обе конфигурации квартир без отделки, так что покупатели могут определиться, какие преимущества для них важнее.

«Распашонка» гарантирует визуальный простор, потому что выходит окнами на обе стороны. Кроме того, ее жильцам обеспечен комфортный микроклимат, так как можно перемещаться с солнечной стороны в тенистую.

В квартире с линейной планировкой коммуникации рассредоточены на противоположных сторонах, что дает больше возможностей при организации пространства. В частности, все комнаты можно объединить в анфиладу. К тому же, в «линейках» одно из окон обычно расположено рядом со входом, что делает такие помещения светлее и уютнее.

 

Окна

Хотя в квартире без отделки можно самостоятельно решать, где ставить перегородки, также свободно менять габариты окон не получится. Если меняются размеры и конфигурация проемов, работы могут быть квалифицированы как перепланировка либо реконструкция. Поэтому следует сразу выбирать жилье с подходящими окнами. Самый востребованный вариант – широкоформатное остекление, способствующее расширению обзора, улучшающее инсоляцию помещения, положительно влияющую на эстетику интерьера и экстерьера. Так, окна именно такого формата будут установлены в первом жилом комплексе премиум-класса на востоке Москвы.

 

«Покупка квартиры без отделки – оптимальное решение для клиентов, стремящихся воплотить в жизнь свои оригинальные дизайнерские идеи, а также покупателей, нацеленных на последующую перепродажу, – говорит Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК «Преображенская площадь» и Dream Towers). – Жилье «в бетоне» стоит значительно дешевле вариантов «под ключ». Например, средняя цена премиальных квартир без отделки на 17,6% дешевле новостроек с чистовым ремонтом от девелопера. Стоит отметить, что жилье с индивидуальным дизайном зачастую обладает повышенной ликвидностью и лучше продается на вторичном рынке». 

«Ривер Парк Коломенское»: В корпусе 4 началась отделка квартир

Начались работы по чистовой отделке квартир в корпусе 4 городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское». Девелопер проекта – AEON Corporation в партнерстве с «Ферро-Строй» на паритетных началах, финансовый партнер – «Сбербанк». Партнер по реализации объекта – компания «Метриум».

Работы в 4-м корпусе городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» ведутся с опережением графика. Его ввод в эксплуатацию намечен на IV квартал 2023 года, на два квартала ранее запланированного срока. В апреле в 10-й секции корпуса 4 начались работы в квартирах, где предусмотрена чистовая отделка. Всего здесь 68 таких лота площадью от 53 до 94 кв. м.

Клиенты «Ривер Парка Коломенское» могут выбрать один из четырех стилей отделки «под ключ»: классический в темных и светлых тонах, а также современный с аналогичными цветовыми решениями. Для проведения чистового ремонта будут использованы материалы, сантехника, а также электротехнические устройства (розетки, выключатели) от ведущих российских и зарубежных производителей.

Навесные потолки в квартирах выполнят по технологии ГКЛВ, подразумевающей повышенную влагостойкость. Полы в зависимости от помещения покроют паркетной доской и прочной керамической плиткой, стены – обоями и экологичной краской. В ванных комнатах установят термостатические смесители, гарантирующие постоянную температуру выходящей воды.

«Приобретая квартиру с отделкой, клиенты стремятся не только к экономии времени и средств, но и к заселению в действительно комфортное пространство, – рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Наряду с качественными материалами, покупатели желают видеть нестандартные дизайнерские решения. В то же время они должны быть не броскими, отчасти универсальными, легко адаптируемыми под потребности разных клиентов. Самыми оптимальными вариантами я считаю классический и современный дизайн, которые не перестают быть модными, невзирая на то, что окружающий мир стремительно меняется».

«Чистовая отделка значительно повышает привлекательность квартир для инвесторов-рантье, – говорит Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – Дело в том, что арендаторам, как правило, не важен неповторимый дизайн. В то же время ремонт от застройщика дешевле аналогичного, выполненного собственными силами, что помогает ускорить окупаемость жилья. При этом контроль качества работ в процессе строительства, как правило, очень высок, поэтому собственникам обычно ничего не приходится переделывать. Данная опция подходит и для конечных покупателей, ведь они получают недорогой, однако долговечный и стильный ремонт». 

фото: «Ривер Парк Коломенское»: В корпусе 4 началась отделка квартир