Метка: отделка

Число квартир и апартаментов без отделки в Московской области за минувшие шесть месяцев выросло на 20,2%, подсчитали эксперты компаний «Ферро-Строй» и «Метриум». Количество лотов с чистовой отделкой, наоборот, сократилось на 6,6%.

По данным компаний «Ферро-Строй» и «Метриум», на первичном рынке Московской области продается 44,5 тысяч квартир и апартаментов в 216 проектах. Среди них 20,23 тысяч лотов реализуется без отделки (45,5%), 4870 лотов с white box (10,9%), 19,4 тысяч лотов с чистовой отделкой (43,6%).

Для сравнения полгода назад на рынке новостроек Подмосковья было представлено 42,03 тысяч квартир и апартаментов в 203 проектах. Из них 16,83 тысяч лотов – без отделки (40%), 4420 лотов с white box (10,5%), 20,78 тысяч лотов с чистовой отделкой (49,5%).

То есть за прошедшие шесть месяцев на рынке новостроек Московской области стали преобладать варианты без отделки (+5,5 п.п.), тогда как лоты с чистовой отделкой опустились на второе место в структуре предложения (-5,9 п.п.). В то же время доля вариантов с white box практически не поменялась. В абсолютном выражении число лотов с чистовой отделкой за полгода сократилось на 6,6%, а количество лотов без отделки, напротив, выросло на 20,2%.

В стартовавших во II квартале подмосковных проектах, по данным «Ферро-Строй» и «Метриум», только в 11,4% лотов предусмотрена чистовая отделка, white box есть в 22,6% новых проектов, а 66% лотов в новинках предлагались без отделки.

Кроме того, еще весной 2024 года один из крупнейших девелоперов региона изменил отделку экспозиции в существенном объеме предложения, отчего выросла доля лотов без отделки.

«Решение ряда компаний об отказе от отделки в новых проектах может быть обусловлено их стремлением сделать жилье доступнее за счет исключения опции из ДДУ, – рассказывает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). – Варианты жилья без отделки действительно особенно актуальны на фоне растущих ипотечных ставок и сворачивания госпрограмм. Однако есть и более состоятельные клиенты, которые, по крайней мере, с помощью кредитного плеча могут себе позволить варианты с отделкой от застройщика, которая всегда экономичнее аналогичного самостоятельно выполненного ремонта. «Золотой серединой» является white box, упрощающий процесс ремонта, приближающий время заселения и при этом позволяющий индивидуализировать интерьеры. В нашем жилом комплексе комфорт-класс «Катуар» представлены лоты со всеми тремя форматами отделки». 

Порядка 40% от общего объема предложения помещений без отделки в московских новостройках приходятся на проекты бизнес-класса, подсчитали аналитики «Метриум» и ГК «Основа». Бизнес-класс также лидирует по предложению квартир с предчистовой отделкой в Москве.

По данным аналитиков компании «Метриум» и ГК «Основа», на рынке новостроек Москвы помещения без отделки преобладают в сегменте бизнес-класса. В июне 2024 года из 33 тыс. квартир без отделки, находившихся в продаже, 13 тыс. приходились на новостройки бизнес-класса. В то же время в массовом сегменте продавалось 5,8 тыс. квартир и апартаментов без отделки, в премиум-классе – 3,3 тыс., а в высокобюджетных новостройках – около 880. В Новой Москве таких предложений насчитывалось 9,8 тыс.

В относительном выражении распределение помещений без отделки по сегментам рынка выглядит следующим образом: 40% таких квартир предлагается в новостройках бизнес-класса, 30% – в новостройках Новой Москвы, 18% – в массовом сегменте, 10% – в премиум-классе, и 2% – в высокобюджетных новостройках. За прошедший год структура предложения квартир без отделки несколько изменилась: в июне 2023 года на долю новостроек бизнес-класса приходилось 46% таких квартир, в массовом сегменте – 15%, а в премиум-классе этот показатель остался на уровне 10%. Доля высокобюджетного сегмента составляла 3%, а Новой Москвы – 27%.

«Свыше 60% сделок в новостройках бизнес-класса приходится на квартиры и апартаменты без отделки, – комментирует Олег Колченко, акционер, управляющий партнёр ГК «Основа». – За минувший год этот показатель вырос более чем на 5%. Это связано в первую очередь со стремлением клиентов снизить итоговую стоимость лота на фоне дорогой ипотеки. При этом популярными стали траншевые и аккредитивные кредиты с символическими платежами в первые годы выплат, позволяющие накопить сумму на самостоятельный ремонт.

Кроме того, клиенты стремятся реализовать собственный дизайн-проект в квартире, важна возможность самостоятельно определять планировочные решения и приобрести жильё на долгие годы, обеспечив полную индивидуализацию дизайнерских решений. Такой простор для манёвра дают только квартиры без отделки, которые составляют 90% предложения в наших проектах. При этом опционально мы также предлагаем нашим покупателям возможность заказать предчистовую отделку (white box)».

На рынке квартир с предчистовой отделкой (white box) также доминирует предложение застройщиков в бизнес-классе. В июне 2024 года на рынке новостроек Москвы застройщики предлагали 13,4 тыс. таких квартир и апартаментов, из которых 4,8 тыс. приходились на новостройки бизнес-класса. В относительном выражении в бизнес-классе сосредоточено 36% помещений с white box, в массовом сегменте – 24%, в премиум-классе – 11%, в высокобюджетном сегменте – 1%, а в Новой Москве – 27%.

Аналитики также изучили распределение предложения квартир с полной отделкой по различным сегментам рынка московских новостроек. В июне 2024 года застройщики реализовывали 24 тыс. таких квартир и апартаментов. В массовом сегменте предлагалось 11 тыс. помещений, в бизнес-классе – 3,1 тыс., в премиум-классе – 1 тыс., в высокобюджетном сегменте – 420, а в Новой Москве – 8,2 тыс. Таким образом, большая часть квартир с отделкой продавалась в новостройках массового сегмента (47%), в Новой Москве – 34%, в бизнес-классе – 13%, в премиум-классе – 4%, и в высокобюджетном сегменте – 2%.

«Анализ предложения квартир с отделкой по сегментам показывает, что в зависимости от класса та или иная опция может встречаться реже или чаще, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Например, клиентам, которые ищут квартиру без отделки, будет проще найти такое помещение в бизнес-классе, если для них приоритетно сделать собственный ремонт. Правда, в этом случае им придется либо увеличить бюджет, либо пойти на компромисс с площадью помещения. Однако в целом разнообразие предложения на рынке сейчас настолько велико, что подходящий вариант можно найти без труда. Впрочем, нельзя сказать, что в бизнес-классе совсем нет помещений с отделкой, напротив их насчитывается три тысячи».

На рынке новостроек делюкс-класса Москвы растет предложение помещений с отделкой. По подсчетам аналитиков компании Rariteco, каждое третье помещение в этом сегменте первичного рынка жилья в Москве предлагается с полной или предчистовой отделкой, тогда как год назад в продаже было только каждое четвертое.

Согласно данным компании Rariteco, каждая третья квартира или апартамент делюкс-класса в Москве продается с отделкой. На рынке новостроек этого сегмента в настоящее время реализуется около 632 квартир и апартаментов, из которых 176 помещений имеют полную отделку, а 38 – предчистовую отделку формата white box. В общей сложности это составляет 214 помещения, что соответствует 34% от общего объема предложения.

Эксперты компании отмечают, что за прошедший год структура предложения по отделке значительно изменилась. Год назад 77% новостроек делюкс-класса продавались без отделки, менее 22% имели отделку, а доля white box составляла 1%. Из 389 помещений, находившихся в продаже в тот период, без отделки было 301, а с отделкой и предчистовой отделкой – всего 88. Таким образом, только каждое четвертое помещение год назад предполагало отделку.

В разрезе числа проектов ситуация сейчас выглядит следующим образом: всего реализуется 31 проект делюкс-класса. Из них отделка white box предусмотрена в 4 проектах, с полной отделкой – в 11, и без отделки – в 19 проектах.

Между тем на рынке новостроек элитного сегмента помещения без отделки пока предлагаются чаще. На долю помещений в формате white box приходится почти 14%, а с полной отделкой – 27%. Без отделки застройщики реализуют 59% помещений.

«Отделка становится важным конкурентным преимуществом проектов делюкс-класса, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco. – Потенциальные покупатели квартир и апартаментов в этом сегменте рынка все реже готовы заниматься ремонтом и выбором дизайна самостоятельно. Они чаще меняют квартиры и продают их, поэтому склонны доверять готовым дизайнерским решениям от застройщика, экономя не только деньги, но и время. Реализация собственных дизайн-проектов в помещениях площадью до 200 квадратных метров может занять годы. В нашем проекте для таких клиентов предусмотрен дополнительный сервис шеф-дизайнера, который помогает выбрать дизайнерское решение, подбирает предметы искусства, декор, мебель и текстиль, подчеркивая индивидуальность владельцев».

В январе 2023 года число квартир и апартаментов без отделки в новостройках на рынке жилья Москвы превысило 30 тыс. По подсчетам экспертов компании Regions Development, это максимум за последние пять лет. В последний раз 32 тыс. квартир без отделки были в продаже в IV квартале 2018 года. Доля таких объектов в суммарном предложении достигла 45%.

Квартиры и апартаменты без отделки вновь преобладают на рынке новостроек Москвы. В январе 2023 года московские застройщики продавали почти 68 тыс. помещений, из которых 30,4 тыс. не предполагали отделку от застройщика. Между тем в 12,3 тыс. квартир и апартаментов девелоперы предлагали предчистовую отделку (white box), а полную отделку – в 25,3 тыс.

За предыдущий год предложение помещений без отделки на рынке новостроек Москвы выросло на 9%, тогда как квартир и апартаментов с white box стало только на 3% больше, а число помещений с чистовой отделкой сократилось на 19%.

Одновременно доля квартир и апартаментов без отделки на рынке составила 45% против 37% помещений с полной отделкой. Что касается абсолютного числа квартир и апартаментов без отделки, то в последний раз их предложение превышало 30 тыс. единиц в IV квартале 2018 года, то есть пять лет назад.

Схожие тенденции наблюдались в разрезе разных сегментов рынка. В массовых новостройках к январю предложение квартир и апартаментов без отделки достигло 4,2 тыс. квартир. В целом столь высокий уровень предложения наблюдается здесь с середины 2022 года, хотя на протяжении предыдущих двух лет так много помещений без отделки в продаже не было. Доля квартир без отделки в массовом сегменте составила 21%. В последний раз больше было только во II квартале 2021 года (27%). Доля жилья без отделки выросла за счет предложения квартир с отделкой, чья доля уменьшилась за год с 68% до 62%.

В новостройках бизнес-класса предложение квартир без отделки выросло на 8% за год. А доля таких квартир в суммарном объеме предложения в январе 2024 года составила 66% против 65% в январе 2023 года. Сейчас этот показатель соответствует значениям конца 2020 года (64%). Доля квартир с отделкой, всегда невысокая в сегменте, за год выросла с 11% до 13%, но более распространенная предчистовая отделка (white box) стала встречаться реже – 21% в январе 2024 года против 24% в январе 2023 года.

В новостройках премиум-класса число квартир и апартаментов без отделки увеличилось на 13% за год, а их доля повысилась с 49% до 57%. Как и в «бизнесе», в премиум-классе больше распространена не полная, а предчистовая отделка в качестве альтернативы черновой. Доля white box за год сократилась с 34% до 26%, тогда как доля полной отделки почти не изменилась (рост с 17% до 18%).

Наконец, в новостройках элитного и делюкс-сегмента рынка жилья в Москве застройщики увеличили предложение помещений без отделки на 6% за год. Доля квартир и апартаментов в продаже без отделки почти не изменилась (54% против 55%). Доля квартир с отделкой немного выросла с 35% до 37%, тогда как white box стал более редким явлением – 11% до 8%.

«В 2023 году застройщики нарастили объем предложения жилья без отделки, при этом причины такого тренда в разных классах недвижимости отличаются, – отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). – В массовом сегменте жилья это связано с экономией на отделочных материалах и попыткой оптимизации цен. В премиум-классе и выше причины другие. Отчасти растет тренд на покупку квартир со свободной планировкой, которые впоследствии можно переделать по своему усмотрению. Мы спроектировали наши комплексы Dream Towers и “Преображенская площадь” так, чтобы оставить будущим жителям максимум возможностей для создания удобного пространства. Помещения в них функциональны и позволяют сделать комфортное зонирование за счет планировок и больших поверхностей остекления. В то же время мы не исключаем, что в будущем предусмотрим квартиры с отделкой в наших проектах». 

По подсчетам аналитиков «Метриум», с 2020 года порядка 61% проданных в московских новостройках квартир и апартаментов предполагали отделку от застройщика (включая white box). Чаще всего помещения с готовым дизайнерским решением от застройщика предпочитали покупатели массовых и высокобюджетных новостроек в Москве.

Спрос на квартиры и апартаменты с отделкой со стороны дольщиков примерно на 69% превышает спрос на жилье без отделки в новостройках Москвы. Аналитики «Метриум» подсчитали число договоров долевого участия в строительстве корпусов с отделкой и без (включая white box) с 2020 года по ноябрь 2023 года. В сумме эта выборка охватывает 85% заключенных за этот период ДДУ. В статистику не вошли порядка 17% сделок, которые могли касаться покупки отдельных квартир с ремонтом в качестве индивидуальной опции от застройщика, а также в корпусах, где квартиры изначально предлагаются с разными типами отделки.

Подсчеты показали, что из почти 200 тыс. соглашений 120 тыс. предполагали покупку квартиры или апартамента с отделкой (а также white box). Между тем покупатели заключили 75 тыс. ДДУ на помещения без отделки. Таким образом, доля спроса на жилье с отделкой составила 61%, а без отделки – 39%.

Самый высокий спрос на отделку зафиксирован в новостройках массового сегмента. На долю новостроек эконом- и комфорт-класса с полной или предчистовой отделкой помещений пришлись 80% ДДУ, тогда как на долю корпусов без отделки – только 20%. В 2023 году самым популярными новостройками с отделкой в массовом сегменте рынка (в порядке убывания по числу сделок) стали комплексы «Люблинский парк», «Молжаниново», «Матвеевский парк», «Второй Нагатинский» и «Новое Очаково».

Популярной опцией стала и на рынке высокобюджетных новостроек («элит» и «делюкс»). В этом сегменте рынка на долю помещений с отделкой, приобретенных с 2020 года, пришлось 69% заключенных ДДУ. При этом отделка не предполагалась по условиям 31% ДДУ в этом сегменте. В 2023 году самыми востребованными высокобюджетными комплексами с отделкой стали Lucky, Sky View, «Поклонная 9», «Вишневый сад», Sky Garden.

В премиальном сегменте меньше половины заключенных с 2020 года ДДУ предполагали покупку квартир с отделкой (и white box). На их долю пришлись 42%, тогда как спрос на помещения без отделки оценивается в 58% от общего числа соглашений. В 2023 году самыми востребованными проектами новостроек с отделкой стали Mod, Symphony, Slava, «Остров», «River Park Towers Кутузовский».

«Покупатели готовы приобретать квартиры и апартаменты с готовым дизайном, если он действительно высокого качества и максимально кастомизированный, – говорит Жанна Махова, директор по продукту MR Group. – Адаптивные интерьеры играют роль основы для реализации разных эстетических предпочтений покупателей. Важно, чтобы сам дизайн был максимально нейтральным (окраска стен, напольные покрытия, фурнитура), а характер и стиль ему придадут предметы мебели и декора, которые выбирают уже сами жители. Например, поставив темный стол, стулья, повесив соответствующую яркую картину, подобрав обивку из кожи, замши, букле в насыщенных цветах, а окна завесив темными шторами, можно создать совершенно брутальный акцентный интерьер. В санузлах адаптивный дизайн создать сложнее, поэтому в них предоставляются на выбор два решения – темное и светлое».

Реже всего приобретались новостройки с отделкой в бизнес-классе. В этом сегменте рынка 72% ДДУ были заключены с квартирами без отделки, тогда как на долю квартир и апартаментов с отделкой (и white box) пришлись 28% соглашений. В 2023 году больше всего сделок на покупку помещений с отделкой было заключено в комплексах «Метрополия», «Октябрьское поле», City Bay, Soul, Parkside.

«В целом спрос на помещения с отделкой примерно соответствует предложению, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Скажем, в массовом сегменте на долю квартир и апартаментов с отделкой приходится 88% предложения. В бизнес-классе застройщики продают с отделкой порядка 36% помещений. В премиум-классе же спрос на отделку несколько превышает предложение. В этом сегменте в 41% квартир и апартаментов предусматривается отделка. В высокобюджетных новостройках также возможно не хватает вариантов жилья с отделкой, так как застройщики предлагают только 44% помещений с этой опцией».

По подсчетам аналитиков «Метриум», доля помещений с чистовой отделкой от застройщиков в новостройках Москвы в ноябре 2023 года составила 40%. За предшествующие 12 месяцев этот показатель снизился. Основная причина – высокий спрос на готовый дизайн. Аналитики «Метриум» показывают на примерах конкретных комплексов, какие тренды в отделке предлагают сегодня столичные девелоперы.

Из 66,8 тыс. помещений в новостройках Москвы (включая Новую Москву) 26,9 тыс. квартир и апартаментов предполагают полную отделку от застройщика и еще более 10,1 тыс. – предчистовую отделку. На долю объектов недвижимости с ремонтом от застройщика приходится 40% предложения (помимо 15% с предчистовой отделкой). Застройщики при этом не предусматривают отделку в 29,6 тыс. квартир и апартаментов, которые составляют 44,5%.

За прошедшие 12 месяцев предложение квартир с отделкой сократилось с 29 тыс. до 26,7 тыс. единиц. Основная причина – высокий спрос. Так, в октябре 2023 года из почти 8,5 тыс. договоров долевого участия, заключенных на покупку квартир в корпусах с отделкой, whitebox и без отделки (в новостройках всех классов), 5 тыс. договоров были заключены на покупку квартир с чистовой и предчистовой отделкой (59%), а без отделки – 41% договоров. Таким образом, спрос на квартиры с предчистовой и чистовой отделкой примерно на 43% выше.

Отделка стала за последние пять лет одним из конкурентных преимуществ, в котором застройщики соревнуются друг с другом. Эта опция предусматривается в новостройках всех классов – от эконом-класса до самых дорогих объектов недвижимости в стране.

Самый дорогой новый жилой комплекс с отделкой – Armani/Casa Moscow Residence (оценочно 2,8 млн руб. за кв. м). Интерьеры созданы легендарной студией Armani/Casa Interior Design Studio под художественным руководством самого Джорджо Армани.

Далее следует проект Lion Gate. В этом клубном доме в Мещанском районе Москвы средняя стоимость квадратного метра, по экспертной оценке, составляет 2,5 млн рублей. Резиденции в клубном доме спроектированы по канонам дворцовой архитектуры (Petit Trianon в Версале, особняк Musée Nissim-de-Camondo в Париже) стиле французского классицизма. 

Девелоперы самых дорогих проектов делюкс-класса в Москве предлагают не только отделку, но и дополнительные услуги будущим резидентам, связанные с обустройством и дизайном дома. Так, в клубном квартале во французском стиле Quartier d’Or (2 млн руб. за кв. м) при покупке юнитов на этапе строительства с покупателем будет работать специально приглашенный сhief designer. Он поможет выбрать отделочные материалы, элитную сантехнику и элементы декора.

«В делюкс-сегменте рынка новостроек покупатели очень требовательные и каким бы качественным не было готовое дизайнерское решение, они всегда хотят добавить в интерьер что-то от себя, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер клубного делюкс-квартала Quartier d’Or). – Поэтому мы решили пригласить эксперта по дизайну, который прислушается к желаниям будущего жителя и поможет сделать интерьер более индивидуальным».

Отделка доступна покупателям и в самых недорогих комплексах на рынке новостроек Москвы. Так, в комплексе апартаментов комфорт-класса Wellbe (район Крюково, Зеленоградский АО) со средней ценой 187 тыс. рублей за кв. м. покупателям доступен только один вариант отделки (в светлых тонах). А в комплексе апартаментов комфорт-класса Citimix в районе Тропарево-Никулино (285 тыс. руб за кв. м) на выбор покупателям доступны два базовых варианта дизайнерской отделки (в серых или бежевых тонах), а также предчистовая отделка (white box)

Наиболее дифференцированный подход к опции отделки проявляют девелоперы проектов новостроек бизнес- и премиум-класса. Именно в этих сегментах рынка чаще всего у покупателей большой выбор стилей, цветовых и ценовых решений.

Больше всего вариантов отделки покупатели могут найти в ЖК Sydney City (654 тыс. руб. за кв. м) в районе Хорошево-Мневники. Здесь у покупателей 8 опций: предчистовая отделка, без отделки и помещения с отделкой. В последнем случае у клиентов есть выбор между двумя стилями (классический и современный), между двумя цветовыми решениями (светлый и темный) и двумя ценовыми опциями (дороже и дешевле).

Но есть разнообразие и в новостройках комфорт-класса. Так, в ЖК «Южная Битца» (210 тыс. руб. за кв. м) в Ленинском районе Московской области застройщик предлагает шесть стилевых решений дизайнерской отделки: «Кофе», «Молоко», «Меренга», «Трюфель», «Белый шоколад», «Темный шоколад».

Не во всех премиальных новостройках есть такой большой выбор, но он компенсируется тем, что разработали дизайн-проекты отделки именитые зарубежные архитекторы. Так, в квартале «Прайм Парк» (710 тыс. руб. за кв. м) пять вариантов отделки (classic light, classic dark, modern light, modern dark и whitebox), разработанные британцем Филиппом Болом и архитектурным бюро Dyer. А в жилом комплексе Red7 (825 тыс. руб. за кв. м) за разработку вариантов отделки («современный минимализм» и «лаконичная неоклассика» в светлых и темных тонах) отвечали Яспар Янсен и Ярун Делленсен из бюро интерьера i29, а также российский архитектор Олег Клодт.

«Приглашенные дизайнеры из зарубежья всегда привносят что-то новое в архитектуру и интерьеры жилого комплекса, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер премиального жилого квартала «Прайм Парк»). – Но в то же время они погружаются в российский контекст и всегда стремятся сделать в своих проектах отсылку к нашему культурному коду. Поэтому в какой-то степени зарубежные дизайнеры создают принципиально новый стиль. Скажем, бюро Dyer соединило тренды минимализма и русской любви к роскоши, создав своеобразный микс сдержанных, но дорогих интерьеров».

Наконец застройщики практикуют разный подход к ценообразованию опции отделки. Девелоперы стараются дать клиентам выбор между дизайн-проектами с разным наполнением и стоимостью. Так, в апарт-комплексе Mainstreet (323 тыс. руб. за кв. м) доступны решения Optima или Business. Между тем в проектах MR Group действует единый стандарт отделки с тремя опциями по цене и наполнению дизайн-решения: MR Base (предчистовая), MR Ready Standard и MR Ready Premium.

«Главное условие успеха предложенной застройщиком отделки – качество, – говорит Жанна Махова, директор по продукту MR Group. – Каким бы удачным ни был дизайн-проект, впечатление жителей могут испортить материалы или работы не очень высокого уровня. Поэтому мы, например, для наших опций MR Ready не только выбираем качественные материалы, но и проводим сами их тестирование и испытания на предмет надежности, износостойкости, “живучести” при разных режимах эксплуатации. Цвета и оттенки материалов выверяются так, чтобы итоговая картина внешне не отличалась от рендеров, которые видят покупатели».

«Готовые дизайнерские решения от застройщиков абсолютно отвечают тренду на более прагматичный подход к покупке жилья у покупателей, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Клиенты во всех рыночных нишах стали воспринимать новое жилье необязательно как последнее, поэтому они не готовы вкладывать слишком много времени, сил и денег в дизайн мечты. При этом застройщики предлагают очень грамотные и выверенные решения, которые лучше воспринимаются покупателями, чем варианты индивидуального творчества. Такие квартиры долго сохраняют актуальность и их проще перепродать».