Средняя площадь квартир в новостройках Москвы выросла впервые за несколько лет – на 2,6% и составила 55,1 кв. м, подсчитали аналитики компании «Метриум». В свою очередь, средняя площадь апартаментов год к году, напротив, сократилась на 2,1%.
По данным «Метриум», средняя площадь квартир на первичном рынке столицы (включая Новую Москву) сейчас составляет 55,1 кв. м. За год показатель вырос на 2,6%. В августе 2023 года он был равен 53,7 кв. м.
«Средняя площадь квартир в Москве снижалась на протяжении пяти лет – с 2018 по 2023 гг., – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Лишь в последний год произошел перелом тренда. Главным образом, это связано с вымыванием из экспозиции наиболее бюджетных вариантов – студий и малогабаритных «однушек». В ближайшее время на средней площади отразится также запрет на проектирование квартир площадью до 28 кв. м. Сейчас на первичном рынке Москвы представлено 8729 подобных вариантов. Их доля составляет 13,2% от общего предложения квартир в столице. Кроме того, девелоперы чаще стали выводить на рынок элитные проекты с большими квартирами».
В разрезе сегментов ситуация выглядит следующим образом: в массовом сегменте средняя площадь квартир сегодня составляет 45,1 кв. м (+2% за год), в Новой Москве – 47,6 кв. м (+0,8%), в бизнес-классе – 60,5 кв. м (-4,4%), в премиум-классе – 80,1 кв. м (+5,7%), в элитном сегменте – 150,3 кв. м (-11,8%).
«Динамика средней площади квартир в разных сегментах разнонаправленна, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер премиального жилого квартала «Прайм Парк»). – Например, в бизнес-классе показатель продолжает сокращаться. Это связано, прежде всего, с удорожанием ипотечных кредитов. Девелоперы предлагают более компактные варианты, чтобы клиенты могли оформить кредит. Иная ситуация наблюдается в премиальном сегменте. Здесь клиентам доступны гибкие рассрочки – выгодная альтернатива ипотеке. Соответственно, покупатели новостроек премиум-класса имеют возможность удовлетворять растущие потребности. Кроме того, по данным профессора Российской экономической школы (РЭШ) Хосни Зоаби, в России в последние годы повысилась рождаемость в обеспеченных семьях. Это также влияет на потребность клиентов премиум-класса в больших квартирах».
«В премиальных проектах девелоперы не предусматривают малогабаритные квартиры, – рассказывает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»). – Даже студии имеют площадь от 40-45 кв. м. Как правило, это «квартиры для пиджака» – жилое пространство, которое покупается для поддержания комфортного образа жизни в условиях, когда приходится работать в удаленной локации. Такие варианты по параметрам сопоставимы с номерами в отелях премиум-класса, поэтому априори не могут быть слишком компактными. Сегодня жилье такого типа в столице пользуется высоким спросом, так как его приобретают в основном бизнесмены и топ-менеджеры из регионов, а в условиях активно реализуемой политики импортозамещения им все чаще приходится лично вести дела в Москве».
Аналитики «Метриум» подсчитали, что средняя площадь апартаментов на первичном рынке столицы сейчас составляет 51,5 кв. м. За прошедшие 12 месяцев она сократилась на 2,1%. Год назад показатель был равен 52,6 кв. м.
«Фиксация в текущем моменте сокращения средней площади апартаментов в Москве объясняется выходом в конце прошлого-начале текущего года существенного объема новых проектов бизнес-класса с высокой долей оптимизированных площадей лотов и рациональными планировками, – подчеркивает Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа». – При этом уже в самом ближайшем будущем можно с уверенностью ожидать обратную динамику – рост средней площади апартаментов за счет вымывания небольших лотов и невозможности их восполнения на рынке. Апартаменты как формат больше не будут возводиться в столице.
Вместе с тем политика правительства столицы по отказу от новых комплексов с апартаментами не снижает ликвидность существующих. Кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем в квартирах. Следовательно, с их собственников даже по увеличенной ставке взимаются невысокие налоги. Значимое преимущество множества строящихся комплексов с апартаментами заключается в их выгодном расположении. Многие из них возводятся на привлекательных участках, например, в историческом центре города, рядом с водой и большими природными зонами».
В свою очередь, средняя площадь проданных квартир в столице по договорам долевого участия (ДДУ) в январе-августе 2024 года составляет 49,7 кв. м, апартаментов – 40,9 кв. м. Это свидетельствует о том, что максимальным спросом в большинстве сегментов с начала 2024 пользовались компактные форматы. Тем не менее, в июле-августе ситуация изменилась, спрос на малогабаритные квартиры существенно упал, так как ведущие девелоперы не распространили на них дисконт. Кроме того, небольшие варианты почти неактуальны в рамках семейной ипотеки, которая сейчас осталась единственной действующей госпрограммой в Москве.
«Целевая аудитория сегодня не может позволить себе студии, – отмечает Руслан Сырцов. – Прежде клиенты покупали их в основном с помощью льготной ипотеки, действие которой прекратилось 1 июля. В свою очередь, рыночные и даже субсидированные кредиты сейчас являются слишком дорогими для потенциальных покупателей студий. Поэтому спрос на них по итогам августа сократился в три раза относительно июня, когда еще действовала ипотека с господдержкой. В результате доля предложения студий в новостройках Москвы остается на уровне, сопоставимом с весной, несмотря на запрет проектирования малогабаритных квартир в новых проектах».
